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上海、西安跟进出台价格发布机制二手房参考价实施城市扩容
发布日期:2021-07-22 03:31   来源:未知   阅读:

  多位接受记者采访的业内人士认为,一二线城市的二手房已成为市场的主导力量,随着各地密集发布二手房参考价格的相关政策,预示楼市调控重心正在转向二手房市场。未来,不排除有更多热点城市跟进,开启二手房参考价时代。

  7月8日起,短短不到24小时的时间里,成都、西安、上海接连“挥剑”转向二手房市场。

  7月8日,陕西西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,明确将二手住房成交参考价格作为参考依据,引导二手住房理性交易。同时,房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查,下架价格虚高的二手住房房源。

  同一天,四川成都也公布了第二批286个住宅小区二手房成交参考价,最高限价33006元/平方米,较首次最高参考价降低了6294元/平方米。而早在今年5月,香港六会彩开奖现场2020年,成都提出建立二手住房成交参考价格发布机制,并且公布首批201个住宅小区。

  7月9日,西安随即发布了102个小区的二手房参考价。就发布的价格来看,普遍低于各二手房平台的报价。

  今年3月30日,王中王开奖直,西安在《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》中,就曾明确表态将逐步建立二手住房交易参考价格发布机制。

  7月9日,据上海市人民政府办公厅官方微信号“上海发布”消息,上海市房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议。会议明确,在上海市已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验。同时明确,上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

  这被视作上海正式实施二手房参考价的前奏。部分房产中介网站表示暂时不接受新挂牌房源,并且在一周内完成存量房源重新核验。

  对此诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为,此举主要原因是上海2021年二手房价格涨幅明显。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2021年以来市场价格连续6个月上涨,今年6月达到近三年最高水平,均价为64302元/平方米,月度价格最大涨幅为2.75%,上半年累计涨幅13.9%。

  “如果上海房价热度仍居高,不排除会跟进二手房小区价格参考机制。”梁楠说。

  此外,上海此次会议内容特别强调对诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为,将会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。

  “从此类规定可以看出,二手房交易市场有‘四宗罪’,即虚高挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  他表示,今年上半年上海撤销了一些不合规的房源,主要是信息不全、没有建立二维码标识的房源。而此次在原有基础上,强调要进行价格核验。这也说明,二手房的管控更加趋于全面,既包括房源信息的管控,也包括房源价格的管控。他认为,随着上海拉开二手房指导价政策序幕,进一步说明当前全国二手房政策收紧的导向。

  目前,上海挂牌小区价格核验细节还未正式公布,但今年上半年,深圳、宁波、成都、西安已相继明确了部分二手房小区挂牌价格指导价。

  2月8日,深圳宣布对全市3595个住宅小区实施住宅小区二手住房成交参考价格机制,约为现行挂牌价的5—8折,而中介挂牌价不得超过指导价格,进而打响了全国二手房限价的第一枪。

  比如,2020年10月初,深圳南山区红树西岸小区成交价约16.2万元/平方米,而政府参考价则仅约11.1万元/平方米,降幅达32%。

  根据中房指数系统百城价格指数,今年6月,深圳二手房价格环比下跌0.56%,已连续三个月同比下跌;成交数量方面,二季度深圳二手商品住宅销售套数同比下降超六成,从4月起销售套数呈逐月下降的趋势。

  诸葛找房数据研究中心监测数据也显示,2021年6月,深圳二手房平均价为67407元/平方米,上半年累计下降10.4%。

  此外,记者注意到,二手房买卖双方虽可协商成交价格,但由于银行多将以二手房指导价作为放贷依据,这大大提高了购房者的购房门槛,也是新政城市二手房交易量锐减的最重要原因之一。

  以深圳为例,假设某套二手住房的成交参考价格为1000万元、买卖双方协商的成交价格为1100万元、买家家庭名下在深圳无房且无住房贷款记录,则在成交参考价格政策出台后,买家的实际首付比例由30%上升至36%。

  近年来,贷款买房逐渐成为我国居民购房的主流途径。7月11日,中达证券最新的一则报告显示,2016—2019年,我国居民部门杠杆率年均提升3.8个百分点,2020年末较2019年末则提升了6.1百分点至62.2%。

  从目前实施二手房指导价的城市来看,涉房贷款热度已有初步回落。比如在成都,一位中介就告诉记者,“目前成都银行贷款超过300万元的基本不接”。

  而在此期间,多个城市二手房停贷的消息亦在坊间流传。虽然到目前为止,停贷传闻并未得到官方确认,但不可忽视的是,房贷申请的周期正在拉长。

  贝壳研究院近期发布数据显示,从今年6月放款周期来看,72个重点城市中,46个城市房贷放款周期延长,占比已超过6成。比如,广州较上月延长14天至98天,佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。

  仔细分析二手房参考价机制率先落地的这些城市,不难发现,二手房价格涨幅较大、一二手房倒挂现象皆是主要原因。

  据Wind数据,2019年1月至2020年12月,深圳、宁波的二手住宅挂牌均价涨幅分别达到44.7%和34.2%,位列百城涨幅第2和第4位;2021年1月至5月,西安的二手住宅挂牌均价涨幅达到21.2%,位列百城涨幅第1位。

  贝壳找房数据显示,6月,西安二手房环比上涨了18.6%,同比上涨了30%,目前均价已经达到了16172元/平方米。

  另一方面,深圳、成都、宁波、西安等地的新房市场也出现了一二手房价倒挂现象,近三年均出现了部分新盘“逢开必摇”,甚至“千人摇”“万人摇”场景,就连部分改善楼盘也需要持币争抢。

  “二手房市场情绪和热度会影响整个房地产市场的预期,从目前的的市场情况来看,仍有部分热点城市二手房市场热度较高,价格韧性较强。”中指研究院指数事业部高级分析师马琛预计,接下来可能会有更多城市实施关于二手房价格控制的举措,学区房或者房价上涨较快的小区都会是重点关注的对象。

  5月10日,宁波市发布了宁波市实验小学、宁波大学附属学校等9个热点学区范围内,112个小区的二手住房交易参考价格。

  据不完全统计,自2021年以来,已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手,重拳整治学区房乱象。

  “虽然最近上海没有明确提及价格核验的具体房源,但从市场情况看,更多的是体现为学区房。预计后续会基于各个小区或板块有相关的市场指导价。”严跃进说。